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PLUS VALUES IMMOBILIERES : ABATTEMENT EXCEPTIONNEL DE 25%.

Publié le


La loi de finances pour 2014 a validé la réforme des plus-values immobilières, mais certaines dispositions, notamment celle liée aux ventes de terrain, ont été retoquées par le Conseil constitutionnel. Résultat, entre les nouveaux abattements pour durée de détention, l'abattement exceptionnel – et temporaire – de 25 %, et la surtaxe... pas facile de s'y retrouver.

Pour rappel, les plus-values réalisées sur la vente d'un bien immobilier locatif, d'une résidence secondaire, d'un parking (non attaché à une résidence principale), de locaux commerciaux et de parts de SCI ou de SCPI, sont taxées à l'impôt de 19 % et aux prélèvements sociaux de 15,5 %, soit 34,5 % d'imposition au total.

Depuis 2012, la loi a modifié plusieurs fois la durée d'exonération pour délai de détention. Cette dernière est ainsi passé de 15 à 30 ans, puis a été ramenée à 22 ans pour les impôts... tout en restant à 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Quant aux terrains à bâtir, « les plus-values restent taxées avec un barème d'abattement spécifique et une exonération d'impôt et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans », précise Christophe Chaillet, directeur de l'ingénierie patrimoniale chez HSBC France.
◾COMMENT SONT TAXÉES LES PLUS-VALUES ?

Une fois le montant de votre plus-value calculée par le notaire, vous bénéficiez donc d'un abattement pour délai de détention.

Il existe deux barèmes : un pour l'impôt de 19 %, qui exonère totalement au bout de 22 ans de détention (sauf pour les terrains à bâtir, le dispositif prévoit une exonération au bout de 30 ans) et un autre pour les prélèvements sociaux de 15,5 %, qui exonère totalement au bout de 30 ans de détention.

Abattements pour durée de détention pour l'impôt sur les plus-values immobilières

Vente hors terrain

Durée de détention  Abattement 
Entre 0 et 5 ans               0%
6 ans                                6%
7 ans                              12%
8 ans                              18%
9 ans                              24%
10 ans                            30%
11 ans                            36%
12 ans                            42%
13 ans                            48%
14 ans                            54%
15 ans                            60%
16 ans                            66%
17 ans                            72%
18 ans                            78%
19 ans                            84%
20 ans                            90%
21 ans                            96%
22 ans                          100%

Vente d'un terrain

Durée de détention  Abattement 
Entre 0 et 5 ans                0%
6 ans                                 2%
7 ans                                 4%
8 ans                                 6%
9 ans                                 8%
10 ans                             10%
11 ans                             12%
12 ans                             14%
13 ans                             16%
14 ans                             18%
15 ans                             20%
16 ans                             22%
17 ans                             26%
18 ans                             30%
19 ans                             34%
20 ans                             38%
21 ans                             42%
22 ans                             46%
23 ans                             50%
24 ans                             54%
25 ans                             62%
26 ans                             70%
27 ans                             78%
28 ans                             86%
29 ans                             92%
30 ans                           100%
 
 Abattements pour durée de détention sur les prélèvements sociaux

Durée de détention  Abattement 
Entre 0 et 5 ans               0%
6 ans                               1,65%
7 ans                               3,3%
8 ans                               4,95%
9 ans                               6,6%
10 ans                             8,25%
11 ans                             9,9%
12 ans                           11,55%
13 ans                           13,2%
14 ans                           14,85%
15 ans                           16,5%
16 ans                           18,15%
17 ans                           19,8%
18 ans                           21,45%
19 ans                           23,1%
20 ans                           24,75%
21 ans                           26,4%
22 ans                           28%
23 ans                           37%
24 ans                           46%
25 ans                           55%
26 ans                           64%
27 ans                           73%
28 ans                           82%
29 ans                           91%
30 ans                         100%
 
Si le montant de vos plus-values taxables dépasse les 50 000 euros, vous devrez en plus vous acquitter d'une surtaxe. Son taux oscille entre 2 et 6 % de la plus-value selon son montant.

Montant de la plus-value taxable  Taxe additionnelle 
Entre 50.000 et 100.000€                           2%
Entre 100.000 et 150.000€                         3%
Entre 150.000 et 200.000€                         4%
Entre 200.000 et 250.000€                         5%
Supérieure à 250.000€                               6%


Enfin, à condition d'avoir signé la vente définitive de votre bien avant le 31 août, vous bénéficierez d'un abattement exceptionnel de 25 %. Ce dernier est calculé sur la plus-value nette imposable, c'est-à-dire une fois que les abattements pour durée de détention ont été appliqués.

Attention, vous ne profiterez pas de cet abattement exceptionnel si vous vendez votre bien à un membre de votre famille (conjoint, partenaire d'un pacs, concubin, vos enfants ou vos parents ou ceux de votre conjoint, pacsé ou concubin) ou à une personne morale (société) dont vous ou un membre de votre famille est un associé ou le devient à l'occasion de cette cession.
◾LES BIENS EXONÉRÉS

La résidence principale n'est pas la seule à être exonérée de toute taxation sur les plus-values.

Si vous vendez un bien immobilier et que le produit de la vente est réinvesti dans l'achat de votre résidence principale dans les deux ans qui suivent, vous serez exonéré de taxation sur le montant réinvesti dans votre acquisition immobilière. A condition toutefois de ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre dernières années qui précèdent l'achat.

Les personnes âgées ou handicapés qui vendent leur ancienne résidence principale après être rentrées depuis moins de deux ans en maison de retraite ou dans un foyer d'accueil ne paieront pas d'impôt sur les plus-values sur cette cession. A condition que le logement n'ait pas été loué pendant les deux ans, que les ressources n'excèdent pas certains plafonds et que la personne ne soit pas redevable de l'ISF.

Si vous êtes expatrié et non-résident fiscal français et que vous vendez un bien situé en France, vous pouvez profiter une seule fois d'une exonération totale sur les plus-values encaissées (quelle que soit la nature du bien vendu).

Enfin, si vous vendez un bien immobilier d'une valeur de moins de 15 000 euros, il n'y a aucune taxation sur les plus-values réalisées.

 

Marie Pellefigue
Journaliste au Monde 

Eneo Immobilier